Ze względu na stale rosnącą ilość cudzoziemców, chcących nabyć nieruchomość w Polsce problematyka z tym związana jest niezwykle istotna. Wielość przepisów oraz nieraz ich poziom skomplikowania nie ułatwia cudzoziemcom nabycia nieruchomości. Ten krótki poradnik ma za zadanie przybliżyć nieco zagadnienia z tym związane.
CHCESZ KUPIĆ MIESZKANIE W POLSCE? NIE MASZ POLSKIEGO OBYWATELSTWA?
Obywatel np. Ukrainy może nabyć samodzielny lokal mieszkalny (stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny, który dalej będziemy nazywać mieszkaniem) bez konieczności ubiegania się o wydanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (art. 8 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
Trzeba pamiętać, że przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie dotyczą nabycia spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie stanowi odrębnej własności, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które można przekształcić w odrębną własność i które jest zbywalne i dziedziczne.
WRAZ Z MIESZKANIEM CHCESZ KUPIĆ GARAŻ?
Obywatel np. Ukrainy może nabyć samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem jego potrzeb mieszkaniowych (art. 8 ust. 1 pkt 1a) ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie dotyczą nabycia spółdzielczych własnościowych praw do lokalu niemieszkalnego (np. garażu). Takie lokale może nabyć w Polsce każdy. Konstrukcja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niemieszkalnego jest zasadniczo taka sama jak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, o którym mowa powyżej.
WRAZ Z MIESZKANIEM CHCESZ KUPIĆ UDZIAŁ W DRODZE DOJAZDOWEJ?
Czasem zdarza się, że mieszkanie położone jest w budynku, który nie ma dostępu do drogi publicznej. Wtedy konieczny jest zakup udziału w drodze dojazdowej (drodze wewnętrznej). Do zakupu takiego mieszkania wraz z udziałem w drodze dojazdowej konieczne jest już uzyskanie zezwolenia.
Obywatel np. Ukrainy nie może nabyć udziału w nieruchomości lub nieruchomości bez uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Takie nabycie nie podlega zwolnieniom, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy:
- nieruchomość lub udział w nieruchomości chce nabyć cudzoziemiec zamieszkujący w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej (więcej o pojęciu zamieszkania poniżej);
- nieruchomość lub udział w nieruchomości chce nabyć cudzoziemiec będący małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, a nieruchomość lub udział w nieruchomości w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nieruchomość lub udział w nieruchomości chce nabyć cudzoziemiec, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
Kluczowe jest zatem ustalenie czy mieszkanie sprzedawane wraz z udziałem do drogi publicznej.
JAK UDOWODNIĆ ZAMIESZKANIE NA TERYTORIUM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Zamieszkanie jest więc stanem faktycznym, który w sprawach związanych z nieruchomościami nieraz należy udowodnić.
Dokumentami, na podstawie których można wykazać zamieszkanie są:
- umowy najmu lokalu mieszkalnego;
- umowy o pracę na terytorium RP;
- roczne deklaracje PIT, potwierdzające rozliczenie podatku na terytorium RP.
Zameldowanie nie jest tożsame z zamieszkaniem. Teoretycznie ktoś może mieć meldunek, a zamieszkiwać poza terytorium RP. Dlatego też zaświadczenie o zameldowaniu może być jedynie dodatkowym, ale nie głównym dokumentem potwierdzającym zamieszkiwanie na terytorium RP.
KTO JEST UWAŻANY ZA CUDZOZIEMCA?
Zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców za cudzoziemca uważa się m. in. osobę fizyczną nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Ustawa zawiera również szczegółowe regulacje dotyczące statusu spółek (osób prawnych). Omówienie tych zasad wymaga jednak odrębnego opracowania.
Osoby fizyczne, będące cudzoziemcami, z pewnymi wyjątkami, zobowiązane są przed zakupem nieruchomości uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Z uzyskania zezwolenia zwolnieni są między innymi cudzoziemcy, będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Z uzyskania zezwolenia zwolnieni (poza pewnymi wyjątkami związanymi np. z nieruchomościami rolnymi i leśnymi) będą obywatele takich krajów, jak: Austria, Belgia, Bułgaria, Chorwacja, Cypr, Czechy, Dania, Estonia, Finlandia, Francja, Grecja, Hiszpania, Holandia, Islandia, Liechtenstein, Litwa, Luksemburg, Łotwa, Malta, Niemcy, Norwegia, Portugalia, Rumunia, Słowacja, Słowenia, Szwecja, Węgry, Włochy oraz Konfederacja Szwajcarska.
Cudzoziemcem w związku z powyższym będą obywatele takich krajów jak: Ukraina, Rosja, Białoruś, USA, Kanada.
SYTUACJA OBYWATELI BRYTYJSKICH.
W dniu 1 stycznia 2021 r. Zjednoczone Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej przestało być członkiem Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W związku z tym obywatele Wielkiej Brytanii zobowiązani są do uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości.
Zaznaczyć należy, że kwestia nabywania nieruchomości przez obywateli brytyjskich nie była przedmiotem regulacji umowy o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej z Unii Europejskiej i Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej (2019/C 384 I/01).
ŹRÓDŁA DODATKOWE:
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19200310178
Zasady uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.